Апарт-отель – что это такое, определение apart-гостиниц: их преимущества и характеристики разных видов

Несмотря на активно развивающийся рынок апартаментов, до сих пор часто возникают вопросы: что же такое апарт-отель и чем он отличается от обычной, классической гостиницы. С помощью генерального директора компании Hospitality Management и консультанта апарт-комплекса VALO Блейка Андерсона-Бунтза мы нашли семь отличий апарт-отеля и “просто” отеля.

Апарт-отель: что это и чем он отличается от гостиницы?

Для российского рынка апарт-отель достаточно новое явление, которое уже успело завоевать себе место в гостиничном бизнесе и обзавестись собственной базой постоянных клиентов. Главное отличие апарт-отеля от классической гостиницы — желание создать обстановку и атмосферу, которые максимально приближены к домашней. Это помогает гостям намного быстрее адаптироваться в незнакомом городе, а кроме того просто чувствовать себя комфортно. Степень комфорта зависит от конкретного заведения: например, московский апарт-отель https://hillshotel.ru/ практические не отличается от привычной многим гостиницы и предлагает большой выбор дополнительных услуг.

Регистрация

Зарегистрироваться на постоянной основе можно только в квартире. В апартаментах гостиничного типа оформляют временную регистрацию, но если помещение расположено в деловом центре, сделать ее нельзя, потому что здание приравнивается к офисным помещениям. В отсутствие жилой недвижимости и прописки это означает, что у человека нет постоянного места жительства, лишь место пребывания на определенное законом время.

Литература

1. Богданова Ж.А. Особенности налогообложения в мини-гостиницах / Ж.А. Богданова // Научный вестник: финансы, банки, инвестиции. 2017. N 3(40). С. 43 — 47.

2. Жиров А. Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики / А. Жиров // Жилищное право. 2011. N 12. С. 47 — 58.

3. Людкевич Е.Г. Туризм в Италии в 2009 — 2010 гг. / Е.Г. Людкевич // Туризм: право и экономика. 2010. N 4. С. 21 — 26.

4. Невмержицкий В.Л. Апартаменты. отличие от квартир / В.Л. Невмержицкий // Управление инновациями: теория, методология, практика. 2016. N 16. С. 100 — 105.

5. Полиди Т.Д. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики / Т.Д. Полиди, Т.К. Байкова, Е.В. Игуменов // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 4. С. 60 — 74.

6. Семенихин В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство, риелторская деятельность / В.В. Семенихин. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2016. 406 с.

7. Худякова Т.А. Инновационные форматы гостиничного бизнеса: реалии и перспективы устойчивого развития / Т.А. Худякова // Известия ТулГУ. Экономические и юридические науки. 2013. N 5-1. С. 101 — 108.

[1] Оксфордский словарь. URL: https://en.oxforddictionaries.com/definition/aparthotel (дата обращения: 15.02.2019). Перевод авторов.

[2] Семенихин В.В. Жилищно-коммунальное хозяйство, риелторская деятельность. 3-е изд., перераб. и доп. М.: ГроссМедиа; РОСБУХ, 2016. С. 406.

[3] Одним из таких документов является утвержденный Приказом Минрегиона России от 29 декабря 2011 г. N 635/10 СП 118.11330.2012 “Свод правил. Общественные здания и сооружения. Актуализированная редакция СНиП 31-06-2009”. Согласно п. Б.3 Приложения Б к названному документу апартамент-отели — здания с жилыми помещениями, предназначенные для временного проживания (без права на постоянную регистрацию). Еще один документ — это Постановление Госстандарта России от 26 сентября 2001 г. N 82 “О создании и государственной регистрации Системы добровольной сертификации услуг гостиниц и других средств размещения на категорию. Росс ru.0001.03УГ00”. В этом документе “апартамент” — номер в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование, причем апартамент отнесен к номерам высшей категории.

[4] Рынок апартаментов в городах-миллионниках РФ. URL: https://business-planner.ru/articles/analitika/rynok-apartamentov-v-gorodah-millionnikah-rf.html (дата обращения: 10.01.2019).

[5] Попкова Т.С. История возникновения и современное развитие апарт-отелей // Научный вестник МГИИТ. 2011. N 1. С. 20.

[6] Апарт-отель как эффективная бизнес-модель на рынке арендного жилья // Ye’s apart — апарт-отели. URL: http://yesapart.com/ (дата обращения: 10.01.2019).

[7] Рынок апартаментов в городах-миллионниках РФ. URL: https://business-planner.ru/articles/analitika/rynok-apartamentov-v-gorodah-millionnikah-rf.html (дата обращения: 10.01.2019).

[8] Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики. URL: http://www.top-personal.ru/estatelawissue.html?290 (дата обращения: 10.01.2019).

[9] Правовой статус апартаментов: анализ судебной практики. URL: http://www.top-personal.rn/estatelawissue.html?290 (дата обращения: 10.01.2019).

[10] Полиди Т.Д., Байкова Т.К., Игуменов Е.В. Развитие рынка апартаментов как пример неэффективной градостроительной политики // Имущественные отношения в Российской Федерации. 2016. N 4. С. 71.

[11] Людкевич Е.Г. Туризм в Италии в 2009 — 2010 гг. // Туризм: право и экономика. 2010. N 4. С. 21.

[12] Апарт-отель как эффективная бизнес-модель на рынке арендного жилья // Ye’s apart — апарт-отели. URL: http://yesapart.com/ (дата обращения: 10.01.2019).

[13] La explotacion de apartamentos turisticos en Espana Por Leonardo Cardenas Armesto. Socio de Derecho Fiscal y Tributario. AGM Abogados. URL: http://www.economistjurist.es/articulos-juridicos-destacados/la-explotacion-de-apartamentos-turisticos-en-espana/# (перевод авторов) (дата обращения: 10.02.2019).

[14] Zafra I. Valencia se suma a la guerra contra los apartamentos turisticos. URL: https://elpais.com/economia/2018/05/08/actualidad/1525794851_086268.html (дата обращения: 16.02.2019) (перевод авторов).

[15] Там же.

Чтo тaкoe aпapтaмeнты

Чтo тaкoe aпapтaмeнты в жилoм дoмe? Этo — oднo или нecкoлькo пoмeщeний, пpeднaзнaчeнныe для пpoживaния людeй. B aпapтaмeнтax ecть caнтexничecкий yзeл, кyxня, oднa или нecкoлькo жилыx кoмнaт. Oни мoгyт pacпoлaгaтьcя в жилыx дoмax или кoммepчecкиx здaнияx в зaвиcимocти oт типa. 3a гpaницeй aпapтaмeнтaми нaзывaют бoльшиe pocкoшныe кoмнaты. Нaпpимep, в CШA пoпyляpнo пoнятиe «aпapтaмeнт-oтeль». Этo — кoмплeкc нoмepoв гocтиничнoгo типa c пoлным нaбopoм гocтиничныx ycлyг. Люди мoгyт apeндoвaть нoмep и жить в нeм.

B Poccии и дpyгиx cтpaнax в пoнятиe aпapтaмeнтoв вклaдывaют дpyгoe знaчeниe. Нaпpимep, в cлoвape Ушaкoвa пoнятиe pacшифpoвывaeтcя кaк «кoмнaтa, пpeимyщecтвeннo бoльшaя, пoкoй». B нopмaтивныx дoкyмeнтax пoнятиe «aпapтaмeнты» иcпoльзyют кpaйнe peдкo. Нaпpимep, в Пpикaзe Mинкyльтypы №1215 дaнo oпpeдeлeниe тepминy. Coглacнo eмy, юpидичecкий cтaтyc жилья — этo нoмep в cpeдcтвe paзмeщeния плoщaдью oт 40 квaдpaтныx мeтpoв из двyx и бoлee кoмнaт c кyxoнным yгoлкoм. Дoкyмeнт cтaвит aпapтaмeнты в oдин pяд co cтyдиями, люкcaми, джyниop cюитaми, cюитaми. Cxoжee oпpeдeлeниe ecть в Пocтaнoвлeнии Гoccтaндapтa PФ №82. Coглacнo eмy, aпapтaмeнты — нoмep в cpeдcтвe paзмeщeния из нecкoлькиx кoмнaт c кyxoнным oбopyдoвaниeм. Coглacнo ГOCT P 51185–2008, aпapтaмeнт — нoмep из нecкoлькиx кoмнaт co cпaльным мecтoм и кyxoнным oбopyдoвaниeм.

Пpaвoвoй cтaтyc aпapтaмeнтoв тoчнo нe oпpeдeлeн. Bce имeющиecя в зaкoнoдaтeльcтвe oпpeдeлeния oтнocятcя пpeимyщecтвeннo к гocтиничнoмy бизнecy. Нo poccийcкиe pиeлтopы и экcпepты иcпoльзyют пoнятиe, кoгдa гoвopят и o дpyгиx нeжилыx пoмeщeнияx, пpигoдныx для пpoживaния.

Гoвopя ycлoвнo, aпapтaмeнты — нeжилыe пoмeщeния, в кoтopыx coздaны ycлoвия для пpoживaния. B тoм чиcлe гocтиничныe нoмepa: пo фaктy oни oтнocятcя к кoммepчecким oбъeктaм, нo в ниx мoжнo жить.

B Кaзaxcтaнe нecкoлькo инoe oпpeдeлeниe aпapтaмeнтoв. Coглacнo мecтнoмy зaкoнoдaтeльcтвy и юpидичecким oпpeдeлeниям, aпapтaмeнтaми мoгyт быть жилыe и нeжилыe пoмeщeния. К тaкoмy типy нeдвижимocти oтнocятcя квapтиpы c плoщaдью oт 20 м² c caнyзлoм и кyxнeй.

Характеристики

Номера в таких отелях состоят из гостиной, спальни или нескольких спален в зависимости от пожелания, кухни и ванной комнаты. По сути, человек проживает в обычной квартире, только она является частью гостиничного комплекса.

Наиболее часто апарт-отели делятся на 2 типа:

  • Смешанный тип – отель предоставляет как отдельные апартаменты, как и стандартные номера.
  • Отели, специализирующиеся только на сдачи апартаментов.

Также номера апарт-отелей разделяются на несколько классов, исходя из количества его звезд и планировки номеров:

  • Номера А класса – проживание 2-4 людей, имеют 1 комнату и кухню, совмещенную с гостиной.
  • В-класс – размещение 4 гостей, номер состоит из гостиной, кухни и 2 спален.
  • Категория С – подразумевает наличие 4 отдельных спален и общей гостиной, кухни и столовой.
  • Люкс – представлены отдельно расположенными виллами, резиденциями или пентхаусами.

В странах постсоветского пространства это довольно новое направление в сфере недвижимости. Оно появилось в США около 30 лет назад. Их основателем считается Дональд Трамп. Благодаря строительству таких объектов он сумел хорошо разбогатеть.

В России строительством апарт-отелей впервые занялись в Санкт-Петербурге и Москве в 2000-х гг. Подвиг к этому не только американский опыт, но и сильный дефицит территории в центре для строительства жилых объектов недвижимости. В итоге началась массовая застройка бывших промышленных территорий элитными отельными комплексами.

Популярность строительства такой недвижимости объясняется просто – апарт-отели считаются нежилыми помещениями, а коммерческими. К их строительству выдвигается меньше требований и не такие строгие нормы. В итоге строительство объекта получается дешевле и на этот процесс уходит меньше времени.

Ввиду коммерческого назначения возможны случаи, когда по соседству с номером апарт-отеля может размещаться какой-нибудь офис.

Налог на имущество

Ставки для жилых помещений отличаются от расчетов для коммерческих. Жильцы платят за квартиру 0,1% кадастровой стоимости (при этом предусмотрен вычет на 20 кв. м). Для квартир стоимостью от 10 млн руб. ставка составляет 0,15%. Налог на имущество для апартаментов в пять раз выше самой низкой ставки по квартирам — 0,5%. Если помещение расположено в деловом комплексе, то сумма составляет до 2%. Для владельцев апартаментов не предусмотрен вычет на 20 кв. м, как в квартире.

Технические требования

Для жилых помещений существуют определенные правила, которые гарантируют комфорт жильцов. Так, в многоквартирном доме нельзя делать вход в коммерческое предприятие в подъезде. Если вы живете в апартаментах, то соседнее помещение могут использовать как фотостудию, фитнес-клуб или лофт для проведения праздников и мероприятий. Для некоммерческих помещений отсутствуют строгие нормы, условия по шумоизоляции и планировке. Качества материалов не контролируют так же серьезно, как при сдаче многоквартирного дома.

3. Все технические процессы скрыты от глаз постояльцев

Обязательным минимумом для обеспечения высокого уровня сервиса является наличие на объекте помещений для работы технической службы, офисно-складских помещений и лобби со стойкой администратора. Физическое присутствие в апарт-отеле бухгалтерии, отдела продаж и отдела закупок тоже поспособствует эффективному функционированию объекта и оперативному решению рутинных задач.

В продуманном апарт-отеле все технические процессы скрыты от глаз постояльцев, а зона персонала – обособлена. Поэтому бэк-офисы размещаются там, где гости не могут оказаться. Например, постельное белье доставляется в прачечную по бельепроводу.

Блейк Андерсон–Бунтз

генеральный директор Hospitality Management

Мини-гостиница и B&B

Мини-гостиницы

Мини-гостиницы

Мини-гостиницы особенно распространены в России и странах бывшего СССР – это бывшие коммуналки. Одна коммунальная квартира может вмещать в себя до 10 отдельных комнат с общим санузлом, кухней и прихожей.

В мини-гостиницах всегда есть администратор и горничные, они работают круглосуточно.

Мини-гостиницы обычно располагаются близко к центру города и основным достопримечательностям, внутри уютно и комфортно.

Цена: на уровне гостиницы 1-2 звезд.

У мини-гостиниц может быть два недостатка: маленькая комната (вплоть до 10 м2) и дефекты самого дома (например, отсутствие лифта или неухоженный подъезд). Перед подтверждением бронирования номера обязательно посмотрите фотографии.

B&B

B&B

B&B – отдельный вид мини-гостиниц класса bed&breakfast («кровать и завтрак»), распространенный в европейских странах. Как видно из названия, все услуги, которые здесь предоставляют – это ночлег и завтрак. Пообедать и поужинать вы сможете только за отдельную плату.

В Израиле B&B называются «zimmer», а в России – «полупансион».

Цена: на уровне гостиницы 2 звезд, но в Германии, где B&B очень распространены, стоимость может повыситься до 4 звезд.

Налоговые вычеты

Покупатели могут вернуть 13% от суммы процентов по ипотеке и до 520 тыс. руб. налогового вычета при покупке квартиры, если жилье покупалось в браке и ни один из супругов ранее не пользовался возможностью получения этих денег. В случае приобретения апартаментов не предусмотрены никакие выплаты от государства.

B чeм paзницa мeждy aпapтaмeнтaми и квapтиpoй

Paзницa мeждy квapтиpoй и aпapтaмeнтaми cyщecтвeннa. Mы coздaли cвoднyю тaблицy, чтoбы вы мoгли нaгляднo yвидeть ee.

Жильe в aпapтaмeнтax чacтo выбиpaют люди, кoтopыe oткpыты для экcпepимeнтoв и нe бoятcя чeгo-тo нoвoгo. Кoнcepвaтopы пpeдпoчитaют пpивычныe квapтиpы, пoтoмy чтo нe мoгyт дo кoнцa oтвeтить caмим ceбe нa вoпpoc: «aпapтaмeнты — этo жилoe или нeжилoe пoмeщeниe?».

4. В апартаментах есть кухня

Если анализировать техническое оснащения апарт-отелей и классических гостиниц, все идентично, кроме наличия кухонного оборудования в апарт-отеле.

Площадь апартамента и его эргономика ближе к квартире. Это связано с тем, что гости проживают в апартаментах, в среднем, дольше, чем в обычном гостиничном номере.

Блейк Андерсон–Бунтз

генеральный директор Hospitality Management

Почему в развитых районах не возводят жилые комплексы?

Земли, на которых ведется строительство апарт-отелей, нельзя использовать для возведения жилых зданий. 

Отели являются коммерческой недвижимостью, поэтому их можно строить на землях общественно-делового назначения. Равно как офисные здания или торгово-развлекательные центры.

Получается интересная ситуация — в условиях тотального дефицита земель, пригодных для жилищного строительства в деловой части города, ведется активная застройка спальных районов Санкт-Петербурга. Откуда как минимум неудобно добираться до места работы, учебы или просто отдыха. Более того, на первых порах там даже еду негде купить. В то же время в развитых районах имеются достаточно большие земельные участки, на которых строить можно, но только не многоквартирные дома.

Здание апарт-отеля VALO

Апарт-отели, возведенные на «запретных» землях в удобных для жизни районах, предоставляют своим жильцам максимальный комфорт. И это при том, что строительное законодательство в отношении коммерческой недвижимости предъявляет существенно меньше требований. 

Современные апарт-отели, в частности комплекс VALO, не только полностью соответствуют всем санитарным и строительным нормам, установленным жилищным законодательством, но и превосходят их. Например, особое внимание уделяется улучшенной шумоизоляции. А какая из многоквартирных новостроек может подобным похвастаться?

Комментарии

Пожалуйста, авторизуйтесь, чтобы оставить комментарий.

6. Много собственников, требующих постоянного взаимодействия

Если у обычной гостиницы собственник один, то в апарт-отеле число собственников помещений исчисляется сотнями. Например, только в первой очереди комплекса VALO будет 750 апартаментов.

В обязанности УК также входит эффективный контакт с собственниками, своевременная реакция на их обращения, а также работа с репутацией апарт-комплекса – мониторинг отзывов и упоминаний в Интернете от гостей.

Блейк Андерсон–Бунтз

генеральный директор Hospitality Management

Коммунальные платежи

Если в каком-то регионе нормативы завышены, может подключиться прокуратура или антимонопольная служба. Есть законы и постановления, которые регулируют всю эту систему. У жильцов квартир есть инструменты, чтобы поставить на место зарвавшуюся управляющую компанию и заставить ее пересчитать суммы в квитанциях.

ст. 154 ЖК

Апартамент. Жильцы апартаментов не упоминаются в перечне потребителей, которых приравнивают к населению. Несмотря на то что в апартаментах живут обычные люди, считается, что электроэнергия поставляется туда для коммерческих нужд.

Официальный статус апартаментов

На момент подготовки статьи в России нет закона, обозначающего статус апартаментов и регулирующего права их владельцев. На рассмотрении Госдумы находится законопроект, который должен сократить разрыв между юридическим и фактическим статусом такого жилья.

Пока что спрос на апартаменты растет за счет их доступной стоимости, имиджевой составляющей и удобного расположения. Сохранит ли этот формат недвижимости свое очарование и приятную разницу в цене, если апарт-отели приравняют к жилой недвижимости? Будем держать вас в курсе!

Подпишитесь на новые статьи о продаже квартир

Бесплатный ночлег (программы «Турист по обмену» и «Гостеприимство»)

Бесплатный ночлег можно найти в социальной сети CouchSerfing, где люди из разных стран предлагают туристам свою квартиру в качестве временного места жительства. Эта услуга очень популярна среди студентов.

По такой же структуре работают многочисленные клубы путешественников.

Зарегистрировавшись на сайте, вы можете познакомиться с иностранцами со всех уголков планеты, пообщаться и подружиться.

Далее, проживание делится на два типа: «Турист по обмену» и «Гостеприимство».

В первом случае вы приезжаете в дом собеседника, а он – приезжает к вам. Недостаток такого способа путешествовать – неизвестность: вы не знаете, как человек будет вести себя в вашей квартире. Это относится как к чистоплотности, так и к вероятности кражи. Впрочем, много информации можно почерпнуть из отзывов в профиле гостя: если его поведение выходило за границы разумного, об этом сразу напишут.

Программа «Гостеприимство» отличается от «Туризма по обмену» тем, что ваш собеседник будет жить вместе с вами. По желанию можно устроить ему экскурсию по городу.

Недостаток «Гостеприимства» в том, что вы будете зависеть от приезжающих к вам или от принимающих вас. Даже если вы предпочитаете самостоятельно исследовать город, вы всегда будете возвращаться в квартиру «к живым людям».

Цена: бесплатно.

В каких случаях апартаменты лучше квартиры

Иногда купить апартаменты выгоднее, чем квартиру.

Если вы не планируете жить в доме всю жизнь и передать апартаменты внукам, разница в цене относительно квартиры наверняка компенсирует дополнительные затраты на налоги и коммунальные платежи. 

Бывает, что апартаменты удобнее квартиры из-за расположения — например, в центре города или недалеко от места работы.

Апартаменты покупают для коммерческих нужд — чтобы открыть офис, магазин или мини-гостиницу. Можно оставить пару комнат для себя и практически жить на работе.

Выбрать и купить апартаменты

Рейтинг
( 1 оценка, среднее 5 из 5 )
Загрузка ...